Покупка, аренда, инвестиции в недвижимость Италии

Недвижимость в Италии является еще одной достопримечательностью. Ежегодно иностранными гражданами покупается и арендуется огромное количество вилл, домов и другой недвижимости.

Если бы понадобилось составлять рейтинг итальянской недвижимости, он получился бы достаточно разнообразным, поскольку видов недвижимости в Италии несколько. Однако даже в рейтинге нельзя было сказать, что то, что находится на нижней строчке, отличается по качеству от того, что стоит на верхней. Итальянская недвижимость – эталон качества, который не нуждается в представлении, поскольку известен далеко за пределами Италии. И квартирка, которая, разумеется, по классу будет стоять ниже средневекового дворца, ничуть не меньше него подходит для комфортного проживания! Возможно, у нас за меньшие деньги (читайте: за копейки) и можно приобрести жилье, которое для проживания подходит очень условно, а под определение «комфортная» и вовсе не подпадает. Итальянцам же такое положение вещей в принципе незнакомо!

Вилла на озере Комо, Италия 

Пожалуй, ситуация на рынке итальянской недвижимости за прошедшие сто лет несколько изменилась, причем в лучшую сторону! Если в позапрошлом веке итальянские виллы (во Флоренции, на Сардинии и в прочих райских уголках Италии) могли позволить себе только богатые вельможи, представители самых разных купеческих и дворянских фамилий, то сегодня квартиру в Италии может купить себе практически каждый, кто твердо стоит на ногах. Да, дворцы по-прежнему не всем по карману. Но, положа руку на сердце, они и не всем нужны! А простые люди сто лет назад о покупке заграничной недвижимости, даже если это был садовый домик, даже не задумывались.

Рейтинг недвижимости Италии можно составлять не только по ценовому и типовому, но и по региональному признаку. В таком случае, окажется, что Неаполь, Рим и Венеция – это скопления самой дорогой недвижимости, независимо от того, виллу вы покупаете, студио, простую квартиру или апартаменты. А Сардиния и Сицилия обладает тем же запасом разных видов жилой недвижимости, однако стоить она будет в 3-4 раза дешевле. И это говорит не о ее качестве, а о том, что эти территории не так привлекательны для туристов и, следовательно, для инвестирования. В свою очередь, цены внутри территориальной группы будут варьироваться уже в зависимости от статуса и популярности того или иного типа жилья. Допустим, квартира стандартная будет в 2 раза дешевле квартиры типа «студио», даже если площадью они не будут отличаться, а дом у моря будет в несколько раз дешевле виллы с собственным виноградником.

Покупка недвижимости в Италии

Недвижимость в Италии (дом или вилла) - это престижно. Очень популярные места покупки вилл и домов находятся на севере, где вся земля пропитана историей. В течение многих столетий озера Комо и Лаго Маджоре считались престижным местом отдыха, поэтому все берега озера усеяны роскошными виллами. Некоторые виллы были построены несколько веков назад и являются национальным достоянием Италии. Количество вилл на продажу всегда очень ограничено. Это обусловлено тем, что инвестиции в такого рода недвижимость, во все времена приносили хороший доход. Нынешние хозяева дорожат своей недвижимостью и очень редко предлагают ее к продаже. Также сказывается ограниченность прибрежной зоны для нового строительства. В последнее время всемирно известные люди активно покупают недвижимость в Италии в районе озер (Джордж Клуни, Михаэль Шумахер, Андрей Шевченко).

Недвижимость на севере Италии привлекает все большее внимание в мире. Особенно престижной в Италии считается недвижимость вблизи озера Комо или Лаго Маджоре.

Казалось бы, недвижимость в Италии должна стоить заоблачно, ведь мы привыкли, что за качество приходится доплачивать ой как много. Однако итальянцам такое положение дел неведомо. Итальянские строители – самые профессиональные и ответственные в мире, а работать они могут со строительными материалами местного производства, что стоимость недвижимости тоже не увеличивает. В результате вы получаете высочайшее качество любого жилья (и квартиры, и дома) по вполне приемлемым ценам. По крайней мере, аналогичная недвижимость в Германии или Франции обойдется вам значительно дороже. При этом выбор известных мест для проживания в Италии необыкновенно широк: это и Сицилия, и Сардиния, и Рим, и Неаполь, и Флоренция, и Милан, и альпийские курорты, и городишки на побережье Средиземного моря. Что ни слово, то или дань истории, или заклинание для современных модников и модниц!

Пожалуй, если вам, и правда, больше по душе история, нужно остановить свой выбор на недвижимости северных районов. Там историей дышит все вокруг! Любителям же сладкого и легкого существования в раю подойдут южные районы или маленькие города у моря, в которые, возможно, и нога человека-то еще не ступала – по крайней мере, нашего соотечественника. Во втором случае выбор недвижимости будет несколько шире, чем в первом, ведь в историческом уголке, что ни вилла, то национальное достояние Италии, а это означает, что они и стоят дороже, и ухода особого требуют, и владельцам приносят неплохой доход, так зачем, в таком случае, выставлять их на продажу? Впрочем, независимо от выбора, который вы сделаете, вы сможете, наконец, понять, что такое настоящий престиж и комфорт, а не то, что пытаются выдать за эти понятия в развивающейся стране. Экономическое положение Италии уже давно ни у кого не вызывает сомнений, а это немаловажный фактор при выборе постоянного места жительства, а то и ведения бизнеса, ведь в этом раю можно будет не только жить, но и работать!

Цены на недвижимость в Италии

Правда, подходя к вопросу выбора конкретного земельного участка или дома, как следует оцените состояние своего кошелька. Возможно, что вы – фанат итальянской истории, и для вас квартира в Риме – лучшее, что может быть в этой жизни. Однако если вы взглянете на разброс цен, то поймете, что за такие же деньги вам будет доступен небольшой, но отдельный домик на южном побережье. А там, кстати, условия для семьи и детей значительно лучше, чем в крупных городах. Возможно, стоит рассмотреть такие инвестиции с точки зрения семейного будущего?

Цены на недвижимость в Италии в общем и целом стали расти, как только страна вступила в Европейский Союз. Это автоматически открыло для ее соседей границы и позволило им селиться в пределах Италии абсолютно спокойно, чем они не преминули воспользоваться. Как результат – сначала взлет, а потом тихий и мирный, но стабильный рост цен на недвижимость любого уровня, который пока не собирается останавливаться. Именно поэтому предложений о продаже недвижимости в Италии не так много: зачем продавать курицу, которая через пару лет точно станет золотой и уйдет по гораздо более высокой цене?

Что касается некоторых цен, то даже при условии роста они не могут не порадовать. Допустим, квадратный метр в квартире, апартаментах или студио может стоить около 500 евро (а «около» означает, что не только выше, но и ниже!), что примерно в 10 раз меньше стоимости квадратного метра квартиры эконом-класса (которую выдают за «бизнес») в Москве. А если у вас есть эти самые 5 тысяч евро за квадратный метр, то лучше будет купить не столичную квартиру, а апартаменты в историческом центре Рима или дом на побережье.

Инвестиционная и коммерческая недвижимость в Италии

Если вам повезет при выборе объекта недвижимости, то он вполне может стать для вас не только местом жительства, но и источником дохода. К подобным предпринимательским начинаниям вновь прибывших, итальянское правительство смотрит благосклонно, поэтому разные бизнес-решения можно продумать заранее. К примеру, если на вашем земельном участке есть виноградник, вы можете открыть собственное производство вина, а если позволяет площадь поместья, можете построить там домики и заниматься гостиничным бизнесом. Главное – чтобы ваши постройки по качеству не отличались от итальянских, а угнаться за ними нелегко.

Так что, возможно, вас будет интересовать вовсе и не дом, а инвестиционный участок земли, на котором разрешено строительство. Туристы со всего света очень любят раз за разом приезжать в Италию, поэтому новые апартаменты для аренды или новый коттеджный поселок обязательно будут пользоваться популярностью. Конечно, придется много вложить, но ваш туристический бизнес обязательно станет рентабельным в течение нескольких лет. Наконец, не забывайте, о чем мы уже говорили: цены на любую недвижимость в Италии растут стабильно, и падать не собираются. Поэтому в данном случае главное – разобраться, к какой категории земли относится ваш участок. А категорий, согласно итальянскому Земельному кодексу, всего две: сельскохозяйственная (аграрная) и инвестиционная (участки под застройку). В принципе, возможность осуществить перевод земельного участка из одной категории в другую есть всегда, но это дополнительное время и затраты. На аграрных земельных участках строительство ограничено очень строго; пожалуй, позволяются только небольшие частные дома, но никак не разноплановые поселки. Зато инвестиционные участки дороже! Одним словом, итоговую сумму и наибольшую выгоду нужно подсчитывать с помощью специалистов в каждом конкретном случае.

Если вы решите купить земельный участок и построить недвижимость самостоятельно, то выгадаете по сравнению с покупкой готового коттеджного поселка. Представьте себе: суммарно на проектирование, закупку строительных материалов и сам процесс строительства вы потратите около 600 евро, если будете строить маленькую виллу, и 2 тысячи евро, если это будет дом, в котором вы будете проживать постоянно. Всего-то! В эту сумму уже включены и налоги, и получение разрешительной документации… Правда, специалисты предупреждают, что в Италии ни в коем случае нельзя затягивать начало строительных работ, как это очень любят делать у нас. За простой придется платить отдельный налог. Впрочем, заявленная стоимость строительства, пожалуй, заставит любого человека дневать и ночевать на строительной площадке, только бы не пропустить самое начало оговоренных сроков строительства!

Законы о недвижимости в Италии

Законодательство некоторых стран Европы запрещает иностранцам приобретать жильё в частную собственность. Иными словами, прежде чем купить недвижимость, надо зарегистрировать компанию или заняться предпринимательской деятельностью в этой стране. В Италии ситуация выглядит несколько иначе: здесь так же, как на Кипре или в Испании, закон разрешает иностранцам приобретать жильё в собственное владение.

Законодательство Италии позволяет иностранцам осуществлять инвестиции и капиталовложения в бизнес, недвижимость, ценные бумаги, относимые к юрисдикции Италии. Так же, как и итальянским гражданам, регистрировать собственные компании, акционерного общества ( Societa per azioni - S.p.A.), общества с ограниченной ответственностью (Societa a responsabilita limitata - S.r.L.). Недвижимость может быть приобретена как физическим, так и юридическим лицом.

Однако существуют определенные правила, в частности:

1. оплата приобретений должна быть осуществлена строго определенным образом;
2. приобретатель должен быть идентифицирован, то есть невозможно анонимное лицо, он должен легально находиться в Италии;
3. приобретатель должен иметь итальянский налоговый код;
4. приобретатель, как правило, должен быть представительной персоной, т.е. иметь поручителей из числа резидентов Италии;
5. сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу, а также нотариально удостоверены;
   и многое другое.

Принятые в 1998-1999 годах законы сделали Италию обладательницей самого демократичного и либерального законодательства об иностранцах среди развитых стран мира.

Однако следует помнить, что, по итальянским законам покупка недвижимости российским (и любым другим) гражданином приравнивается в правах к покупке, произведённой итальянским гражданином, регулярно проживающим на Апеннинах. Это положение закреплено в так называемом "Пакте о равноправии". В силу этого Ваша покупка подвергается фискальному налогу, согласно нормативам, действующим в Италии. Кроме того, как для купли, так и для продажи дома или квартиры необходимо "вмешательство" нотариуса, который завизирует письменный акт перехода недвижимости от продавца к покупателю. Нотариально заверенный акт подвержен регистрационному налогу.

Между Россией и Италией подписано Соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений; заключён Договор об избежании двойного налогообложения (включающий пункт об обмене соответствующей информацией); соглашение о правовой помощи по уголовным делам отсутствует.

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, Вам будет необходимо подписать предварительный контракт - Compromesso и оплатить аванс. Compromesso - соглашение между продавцом и покупателем, в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, детальное описание недвижимости, цена продажи/покупки, условия и способ оплаты, дата заключения договора, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и что имеет полное право на продажу этой собственности. При подписании предварительного контракта покупатель выплачивает не менее 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой (caparra confirmatoria). В случае изменения решения о покупке, согласно договоренности, покупатель или продавец теряет задаток включительно оплату агентства и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне. Согласно процедуре, покупатель заранее должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale), с помощью которого иностранец признается в Италии. После подписания предварительного контракта покупатель (продавец) оплачивает услуги Агентства недвижимости. Далее оговариваются сроки подписания финального контракта купли - продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании финального контракта.

Финальный контракт купли-продажи подписывается покупателем (продавцом) в нотариальной конторе в присутствии итальянского нотариуса (Il Notaio), который в своем лице представляет государство, заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Покупатель оплачивает оставшуюся стоимость недвижимости плюс налоги и нотариальный сбор. Финальный контракт купли - продажи регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости, где ему присваивается регистрационный номер.

Любой вид недвижимости в Италии должен быть зарегистрирован в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности владельца.

После осуществления сделки, нотариус в течение 1-2 дней зарегистрирует нового собственника недвижимости. Если вы взяли ипотечный кредит, он также зарегистрирует взятие кредита. Однако может пройти несколько недель перед тем, как Вы получите на руки копию нотариального акта.

Покупатель вступает в Италии во владение недвижимостью с момента подписания финального контракта купли - продажи, а официально с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.

В некоторых европейских странах сам факт приобретения иностранцем какой-либо недвижимости или работа в границах страны автоматически дает ему вид на жительство, что соответствует нашему понятию «временная регистрация». Однако в Италии такой вариант развития событий исключен: так просто резидентом страны вам не стать. Для получения статуса резидента нужно обязательно подать ходатайство в миграционные службы, которые, скорее всего, его удовлетворят. Разумеется, для этого вы должны обладать или недвижимостью, или работой на территории Италии. Если вы планируете купить недвижимость потом, в качестве резидента, то, работая, на первых порах жилье нужно снимать.

Процесс покупки недвижимости в Италии

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке, Вам будет необходимо подписать предварительный контракт - Compromesso и оплатить аванс. Compromesso - соглашение между продавцом и покупателем, в котором указываются реквизиты покупателя и продавца, детальное описание недвижимости, цена продажи/покупки, условия и способ оплаты, дата заключения договора, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и что имеет полное право на продажу этой собственности. При подписании предварительного контракта покупатель выплачивает не менее 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой (caparra confirmatoria). В случае изменения решения о покупке, согласно договоренности, покупатель или продавец теряет задаток включительно оплату агентства и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне. Согласно процедуре, покупатель заранее должен получить в местной полиции идентификационный налоговый код (codice fiscale), с помощью которого иностранец признается в Италии. После подписания предварительного контракта покупатель (продавец) оплачивает услуги Агентства недвижимости. Далее оговариваются сроки подписания финального контракта купли - продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании финального контракта.

Финальный контракт купли-продажи подписывается покупателем (продавцом) в нотариальной конторе в присутствии итальянского нотариуса (Il Notaio), который в своем лице представляет государство, заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов. Покупатель оплачивает оставшуюся стоимость недвижимости плюс налоги и нотариальный сбор. Финальный контракт купли - продажи регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости, где ему присваивается регистрационный номер.

Любой вид недвижимости в Италии должен быть зарегистрирован в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности владельца.

После осуществления сделки, нотариус в течение 1-2 дней зарегистрирует нового собственника недвижимости. Если вы взяли ипотечный кредит, он также зарегистрирует взятие кредита. Однако может пройти несколько недель перед тем, как Вы получите на руки копию нотариального акта.

Покупатель вступает в Италии во владение недвижимостью с момента подписания финального контракта купли - продажи, а официально с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.

Налоги на недвижимость в Италии

При покупке недвижимости в Италии, помимо основной стоимости недвижимости, Вам придется оплатить дополнительные расходы: налоги, услуги нотариуса, услуги агентства недвижимости и др.

Принципиальные налоги на покупку недвижимости от 1 января 2004 г.

1. Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов в Италии.

• Imposta di registo (Налог реестра) 3 %
• Imposta ipotecaria e catastale 259 Евро

2. Покупка у организации первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов в Италии.

• Imposta di registo (Налог реестра) 130 Евро
• Imposta ipotecaria e catastale 259 Евро
• IVA (Н.Д.С) 4 %

3. Покупка недвижимости у частного лица для иностранцев.

• Imposta di registo (Налог реестра) 7 %
• Imposta ipotecaria e catastale 2% + 1%

4. Покупка недвижимости у организации для иностранцев.

• Imposta di registo (Налог реестра) 130 Евро
• Imposta ipotecaria e catastale 259 Евро
• IVA (Н.Д.С) 20 %

Imposta di Registro (Налог реестра) - это налог, который платят государству в момент покупки недвижимости и пропорционально стоимости недвижимости с коэффициентами, которые устанавливает государство, а также в зависимости от личности продавца (частное лицо, строительная организация или компания)

Imposta catastale e Ipotecaria (Налог инвентаризации и ипотечный налог) - это налог, который платят государству в момент инвентаризации, регистрации недвижимости в общественные реестры недвижимости.

IVA (Налог на добавочную стоимость) - это налог, который платят государству при покупке недвижимости у строительной организации или компании.

Аренда недвижимости

Аренда вилл

Когда Вы отправляетесь в отпуск, то первое, о чём приходится думать, это жильё. Если вы арендуете виллу, то получаете пусть на время, но свой дом. Дом с фруктовым садом и бассейном во внутреннем дворике. Такой отдых подойдет и для романтического свадебного путешествия, и для большой семьи. Ваш покой в тени фруктовых деревьев никто не нарушит, стоит только захотеть отдохнуть от курортной суеты. А вечером вся семья может собраться на большой и уютной веранде. Это также отличный выбор для друзей, собравшихся отдохнуть вместе, для проведения корпоративных мероприятий и торжеств, да и просто для отдыха в тихих и спокойных местах.

Вилла - это не просто дом, но и легкий заказ сервиса, от уборки помещений и до услуг повара, это аренда автомобиля, это возможность в любой момент связаться с предоставившей виллу в аренду фирмой.

Как правило, вилла - это двухэтажный дом, с несколькими спальнями, полностью меблированный и полностью оснащённый необходимой бытовой техникой.

Аренда шале

Шале всегда пользовались большим спросом у горнолыжников. Прежде всего потому, что это - эксклюзивный и в то же время действительно удобный и доступный вариант размещения.

Аренда апартаментов (квартир)

При размещении в крупных городах аренда апартаментов может служить хорошей альтернативой размещению в гостинице - как по цене, так и по удобству, особенно если вы путешествуете с семьей или друзьями.

Поиск недвижимости

• GOIA Immobiliare. Недвижимость в Тоскане http://www.goiaimmobiliare.it/ru/index.xhtml
• http://www.euro-resident.ru/realty/country-89-byname.html

Дополнительная информация

• http://www.ihs-italy.ru/
• http://www.italyrealty.ru/
• http://www.villa-rent.ru/